Fiador: Proprietário Pode Cobrar Dívida De Aluguel?

Maria da Glória procura um advogado especialista em direito civil, aflita com a situação de sua filha, Fernanda. Ela é fiadora em um contrato de aluguel e o proprietário do imóvel está cobrando o aluguel diretamente dela. A questão central é: o proprietário pode legalmente fazer isso? Quais são os direitos e deveres da fiadora nesse caso? Este artigo explora essa situação complexa, fornecendo uma análise detalhada e um guia completo para advogados e inquilinos.

O Que Significa Ser Fiador em um Contrato de Aluguel?

Entendendo a figura do fiador é crucial para compreendermos os direitos e obrigações de Maria da Glória. No contexto de um contrato de aluguel, o fiador assume a responsabilidade de garantir o cumprimento das obrigações do inquilino, ou seja, de Fernanda, no caso em questão. Isso significa que, se Fernanda não pagar o aluguel ou outras despesas previstas no contrato, Maria da Glória pode ser acionada para quitar a dívida. É um compromisso sério, e é fundamental que o fiador esteja ciente dos riscos envolvidos.

É importante destacar que a fiança é uma garantia pessoal, o que significa que o patrimônio de Maria da Glória está em risco caso Fernanda não cumpra com suas obrigações. O proprietário do imóvel, buscando a segurança do recebimento dos valores, tem o direito de acionar o fiador em caso de inadimplência. No entanto, essa cobrança não pode ser feita de forma arbitrária e deve seguir as regras estabelecidas na legislação e no contrato de locação.

Para Maria da Glória, compreender o alcance de sua responsabilidade como fiadora é o primeiro passo para lidar com a situação. Ela precisa analisar o contrato de locação com atenção, verificar as cláusulas que tratam da fiança e entender em quais situações ela pode ser acionada. Além disso, é fundamental que ela esteja ciente de seus direitos e das defesas que pode apresentar caso a cobrança seja considerada indevida.

O Proprietário Pode Cobrar o Aluguel Diretamente do Fiador? A Lei do Inquilinato Explica

No caso de inadimplência do inquilino, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite que o proprietário acione o fiador para o pagamento dos aluguéis e demais encargos. A Lei do Inquilinato é a principal legislação que rege as relações locatícias no Brasil e estabelece as regras para os contratos de aluguel e as garantias, como a fiança. O artigo 37 da Lei do Inquilinato, em especial, trata das garantias locatícias e prevê a possibilidade de o locador exigir do fiador o cumprimento das obrigações do locatário.

No entanto, a lei também estabelece alguns limites e condições para essa cobrança. Por exemplo, o fiador tem o direito de exigir que o proprietário primeiro tente cobrar a dívida do inquilino, utilizando o chamado benefício de ordem. O benefício de ordem está previsto no artigo 827 do Código Civil, e garante ao fiador o direito de indicar bens do devedor principal, ou seja, do inquilino, para que sejam executados em primeiro lugar. Somente se o inquilino não tiver bens suficientes para quitar a dívida é que o fiador poderá ser compelido a pagar.

Além disso, o fiador pode se exonerar da fiança, ou seja, deixar de ser o garantidor do contrato, em algumas situações específicas. Uma delas é quando o contrato de locação é prorrogado por prazo indeterminado e o fiador não anuiu expressamente com essa prorrogação. Essa possibilidade está prevista no artigo 835 do Código Civil e visa proteger o fiador de ficar vinculado a um contrato por tempo indeterminado sem sua concordância.

Para Maria da Glória, conhecer os seus direitos e as condições em que pode ser acionada é fundamental para se proteger e buscar a melhor solução para o caso. Ela deve analisar o contrato de locação, verificar se renunciou ao benefício de ordem e se anuiu com eventual prorrogação do contrato. Caso entenda que a cobrança é indevida, ela pode apresentar suas defesas judicialmente.

Benefício de Ordem: O Que É e Como Funciona na Prática para o Fiador

O benefício de ordem, como mencionado anteriormente, é um direito fundamental do fiador, previsto no artigo 827 do Código Civil. Ele garante que o fiador só seja acionado para pagar a dívida do inquilino se este não tiver bens suficientes para quitá-la. Em outras palavras, o proprietário do imóvel deve primeiro tentar cobrar a dívida do inquilino, e somente se essa tentativa for infrutífera é que poderá acionar o fiador.

Para exercer o benefício de ordem, o fiador deve indicar ao credor, ou seja, ao proprietário do imóvel, bens do inquilino que sejam suficientes para cobrir a dívida. Essa indicação deve ser feita no momento oportuno, que geralmente é quando o fiador é citado em uma ação de cobrança. É importante que o fiador indique bens que sejam de fácil localização e que tenham valor de mercado suficiente para quitar a dívida, sob pena de perder o benefício.

No caso de Maria da Glória, exercer o benefício de ordem pode ser uma estratégia importante para se proteger. Se Fernanda possuir bens que possam ser utilizados para pagar o aluguel, Maria da Glória pode indicar esses bens ao proprietário do imóvel e pedir que ele primeiro tente cobrá-la de sua filha. Isso pode evitar que o patrimônio de Maria da Glória seja atingido pela dívida.

É importante ressaltar que o benefício de ordem pode ser renunciado pelo fiador. Isso significa que, em algumas situações, o fiador pode concordar em ser acionado para pagar a dívida do inquilino sem que o proprietário precise primeiro tentar cobrar deste. Essa renúncia deve ser expressa no contrato de fiança, e é importante que o fiador esteja ciente das consequências dessa renúncia.

Exoneração da Fiança: Quando o Fiador Pode Deixar de Ser Responsável pela Dívida

Além do benefício de ordem, o fiador também pode se exonerar da fiança em algumas situações específicas, conforme previsto no artigo 835 do Código Civil. A exoneração da fiança é o direito que o fiador tem de deixar de ser o garantidor do contrato, desvinculando-se da obrigação de pagar a dívida do inquilino.

A principal situação em que o fiador pode se exonerar da fiança é quando o contrato de locação é prorrogado por prazo indeterminado e ele não anuiu expressamente com essa prorrogação. Isso significa que, se o contrato de aluguel de Fernanda for prorrogado automaticamente após o término do prazo inicial, Maria da Glória poderá notificar o proprietário do imóvel informando que não deseja mais ser fiadora. Nesse caso, ela ficará responsável pela dívida de Fernanda apenas até o término do prazo inicial do contrato.

Outra situação em que o fiador pode buscar a exoneração da fiança é quando ocorre uma alteração significativa na situação financeira do inquilino, que possa aumentar o risco de inadimplência. Por exemplo, se Fernanda perder o emprego e tiver dificuldades para pagar o aluguel, Maria da Glória pode buscar a exoneração da fiança, alegando que a situação de risco aumentou.

Para se exonerar da fiança, o fiador deve notificar o proprietário do imóvel, informando sua intenção de deixar de ser o garantidor do contrato. Essa notificação deve ser feita por escrito e de forma que o proprietário tenha ciência do recebimento. A partir da notificação, o fiador ficará responsável pela dívida do inquilino por um prazo adicional de 120 dias, contados da data da notificação.

Análise do Contrato de Locação: Cláusulas Essenciais para a Proteção do Fiador

Para Maria da Glória, analisar o contrato de locação é fundamental para entender seus direitos e deveres como fiadora. O contrato de locação é o documento que estabelece as regras da relação entre o proprietário do imóvel e o inquilino, e também define as responsabilidades do fiador. É importante que Maria da Glória leia o contrato com atenção, buscando identificar as cláusulas que tratam da fiança e as condições em que ela pode ser acionada.

Algumas cláusulas são especialmente importantes para a proteção do fiador. Uma delas é a cláusula que trata da renúncia ao benefício de ordem. Como mencionado anteriormente, o benefício de ordem é um direito do fiador que garante que ele só seja acionado para pagar a dívida do inquilino se este não tiver bens suficientes para quitá-la. Se o contrato de locação prevê a renúncia ao benefício de ordem, Maria da Glória poderá ser acionada para pagar a dívida de Fernanda mesmo que esta possua bens.

Outra cláusula importante é a que trata da prorrogação do contrato. Como também já mencionado, o fiador pode se exonerar da fiança se o contrato de locação for prorrogado por prazo indeterminado e ele não anuir expressamente com essa prorrogação. Portanto, é importante verificar se o contrato de locação prevê a necessidade de anuência expressa do fiador em caso de prorrogação.

Além disso, é importante verificar se o contrato de locação estabelece um valor máximo para a fiança. Em alguns casos, o contrato pode prever que o fiador será responsável apenas por um determinado valor da dívida, o que pode limitar sua responsabilidade.

Conclusão: Como Advogados Podem Ajudar Fiadores em Situações de Dívida de Aluguel

Diante da complexidade da situação de Maria da Glória, a assessoria de um advogado especializado em direito civil é fundamental. Um advogado poderá analisar o contrato de locação, verificar as cláusulas que tratam da fiança, orientar Maria da Glória sobre seus direitos e deveres, e apresentar as defesas cabíveis caso a cobrança seja considerada indevida.

O advogado também poderá auxiliar Maria da Glória a exercer o benefício de ordem, indicando bens de Fernanda que possam ser utilizados para pagar a dívida. Além disso, poderá orientá-la sobre a possibilidade de se exonerar da fiança, caso estejam presentes os requisitos legais para tanto.

Em resumo, a situação de Maria da Glória demonstra a importância de se compreender os direitos e deveres do fiador em um contrato de locação. A fiança é uma garantia importante para o proprietário do imóvel, mas também pode representar um grande risco para o fiador. Por isso, é fundamental que o fiador esteja ciente de suas responsabilidades e busque a assessoria de um advogado em caso de dúvidas ou problemas.